Традиционно в течение года наибольший спрос на недвижимость проявляется осенью
Ближайшие перспективы рынка недвижимости Благовещенска
Традиционно в течение года наибольший спрос на недвижимость проявляется осенью. Виной тому несколько причин, характерных для нашей области и города: Благовещенск -студенческий город и многие родители поступивших студентов стараются приобрести для них жилье; аграрии получают урожай, а вырученные от его продажи средства отчасти вкладывают в недвижимость; золотодобытчики сдают золото и делают так же, как и аграрии, а бюджету весьма часто необходимо быстро осваивать выделенные в текущем году средства, поскольку обычно их нельзя израсходовать в следующем году. Эти факторы складываются осенью, и именно поэтому основной спрос на недвижимость происходит в этот период.
Но уходящий год - не традиционный. Страна участвует в специальной военной операции с весны. Большинство зарубежных товаров, необходимых для строительства и ремонта, либо значительно подорожали, либо исчезли с продажи. Далеко не все необходимые для строительства и ремонта товары производятся в России. К примеру, в марте сенатор Валентина Матвиенко была шокирована информацией о том, что практически все продающиеся у нас гвозди - китайского производства. На замену выбывшим товарам предприниматели стараются привезти аналоги из дружественных государств, но эта операция занимает более значительное время (подорожала и сменилась логистика, а также поставщики, есть сложности с оплатой в валюте) и связана с некоторыми рисками (поставщики не проверенные, требуют полную предоплату, качество товара под вопросом). Например, многие потребители привыкли к европейскому качеству, а сейчас вынуждены покупать товары, ранее не известные нам. Какого качества окажутся новые бренды, пока непонятно, для ответа на этот вопрос нужно время. В конце сентября была начата частичная мобилизация. Часть объектов недвижимости были сняты с продаж. Некоторые сделки сорвались из-за того, что призвали членов семей потенциальных покупателей или продавцов. По некоторым планируемым сделкам банки отказывали в одобрении кредитования. Основные банки в сфере ипотечного кредитования немного повысили ставки, сославшись на увеличение своих рисков в этих обстоятельствах. Сейчас рынок недвижимости успокоился от событий, произошедших в сентябре – октябре.
В текущем году у аграриев хороший урожай, осенняя погода позволила его собрать полностью. У золотодобытчиков год в финансовом плане не очень удачный, поскольку цена золота невысокая. Студенты, как обычно в этот период, приехали на обучение. Бюджетные средства необходимо освоить до конца текущего года. Поэтому спрос с сентября проявил себя, но, учитывая вышеуказанные обстоятельства, он не такой, каков обычно в такое время. Кроме того, надо учитывать и то, что цена первичного строительства в Благовещенске за 3 года выросла примерно вдвое. Причиной тому стали несколько льготных ипотек, которые были запущены государством фактически в один момент (Дальневосточная - с декабря 2019 г.; Сельская - в 2020 г.; Президентская - с весны 2020 г. и ряд других). Наши застройщики не были готовы к столь массовому спросу на долевое строительство, поэтому он в разы превышал предложение, что и привело к увеличению цены. В текущем году цены на первичном рынке успокоились и даже немного снизились летом, но все равно они очень высокие.
Перспективы
Полагаю, что до конца года ценовых изменений произойти не должно, т.к. спрос не таков, как обычно в этот период года, но он ест, что позволит поддержать ценовую политику застройщиков и продавцов. В январе – феврале у нас традиционно затишье, поэтому велика вероятность появления скидок от продавцов (тем, кому нужно будет продать недвижимость в этот период). А вот с начала 2023 года надо внимательно смотреть за тем, когда и как будет анонсировать начало строительства предполагаемый застройщик двух дальневосточных кварталов - компания ПИК. Это крупнейший застройщик РФ (он один строит около 6 млн квадратов, а все застройщики ДФО строят около 2 млн) и от начала работ по строительству им этих кварталов будет очень многое зависеть на рынке недвижимости Благовещенска. Пока они предполагают строить в Северном районе и в районе Спичфабрики. Но совсем недавно в СМИ анонсированы перспективы Благовещенска по реновации. Как она будет проходить, пока непонятно, есть только общее описание четырех районов города, попавших под нее. Вполне возможно, что и реновация попадет в сферу интересов этого застройщика. Так что надо внимательно следить за политикой этой компании. Думаю, что через пару лет именно она будет задавать тон строительству в Благовещенске. Как правило, при входе в стройку у застройщика весьма привлекательные для дольщиков цены. Учитывайте это в своих планах.
Виталий Злочевский, юрист