Куда дрейфует рынок жилья?

В октябре в Москве прошел  международный жилищный конгресс – крупное деловое мероприятие в сфере недвижимости. В нем приняли участие видные политики, руководители крупнейших строительных компаний, агентств недвижимости, ведущих банков и других организаций, связанных с рынком недвижимости. Руководитель центра недвижимости «ХОРОС» Анатолий Смирнов, побывавший на форуме, поделился своим мнением о некоторых аспектах развития рынка недвижимости.

25 октября ЦБ РФ повысил ключевую ставку сразу с 19% до 21% годовых. Как в связи с этим изменятся цены на квартиры в новостройках, что будет с ипотечным кредитованием? Банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам вслед за регулятором.  Повышение ключевой ставки давно перестало каким-то заметным образом влиять на рынок жилья с точки зрения спроса. Ипотечные ставки стали заградительными для большинства заемщиков, и для них нет принципиальной разницы между ипотекой под 20% и 25% — в любом случае она недоступна. Важнее то, что Центробанк также пересмотрел среднесрочный прогноз по ключевой ставке: если в июле регулятор предполагал, что в следующем году ключевая ставка будет на уровне 16,9-17,4%, то теперь прогнозирует ставку на более высоком уровне в 17-20%. В 2026-м году, согласно обновленному прогнозу ЦБ РФ, ключевая ставка должна быть на уровне 12-13% (ранее — 10-11%). Но итог остался прежним: в 2027-м ключевая ставка опустится до 7,5-8,5%, это такой же уровень, что и предполагался в июле.
Рынок ипотеки оживет не раньше 2027 года, когда ключевая ставка, по прогнозу ЦБ, должна опуститься ниже 10%, а ипотечные соответственно — до психологически и финансово приемлемого уровня – ниже 12%». Однако,  учитывая нынешнюю траекторию ставки, уверенность в ее резком снижении через два года становится все более шаткой.
Решение регулятора о повышении ставки в октябре имеет опосредованное отношение к ситуации на рынке. Ипотечных кредитов по рыночным ставкам выдается относительно немного. В основном, это займы с большим первым взносом и с прицелом на оперативное погашение ипотеки. Но повышение ставки ЦБ осложняет финансовое положение девелоперов, как и любого другого бизнеса, работающего с заемными средствами. Проектное финансирование становится дороже, получить его сложнее, а уменьшившийся спрос еще и замедляет наполнение эскроу-счетов, и, как следствие, – уменьшение ставки по кредиту.
Схемы, где ставка частично софинансируется на срок строительства самим застройщиком, также становятся все менее выгодными, а, значит, по ним пройдет меньше сделок. В моменте рынку окажет поддержку сезонный фактор – в четвертом квартале  число сделок сократится, но незначительно, но уже в начале 2025 года рынок  столкнется с очередной волной жесткого снижения спроса. Активизация спроса без более активного применения скидок, запуска акций  представляется маловероятной.
На вторичном рынке стоимость упадет еще значительней, чем на первичном, поскольку практически отсутствуют льготные программы  по приобретению данного сегмента недвижимости.
На данный момент всем желающим продать свой объект недвижимости как можно дороже стоит пересмотреть его цену, поскольку стоимость в январе-марте 2025 года снизится ориентировочно на 20-30%.
 Приобретать недвижимость в нынешних реалиях (без каких либо льготных программ)  сейчас не стоит. Продавать – стоит попробовать, но надо смотреть вперед и ставить стоимость своего объекта чуть ниже рыночной, поскольку покупательная способность населения сильно снижена и объекты недвижимости покупают только при приемлемой цене.